Real Estate in Lebanon

[Dalzi]

Originally Posted by Claudia

I just hope the Lebanese government change the non existent noise laws. I thought I was sleeping in the jungle!

Unfortunately, it's you and your "3adalat". Bash them or put up with it. That's the Lebanese law :). Most of the times you end up choosing the latter option because your "3adalat" are not good enough. Then you have the noise coming from the street "standers" and "sitters" as you walk by, horrific. Your "3adalat" won't help you much there coz the dal3ouna singers on the sides usually come in bunches. So, as you wait for the state laws, use some cotton for your ears and enjoy your stay.

[Dry Ice]

One of the best listings:

eWaseet: Al Waseet newspaper online website

[Claudia]

Originally Posted by Dalzi

Unfortunately, it's you and your "3adalat". Bash them or put up with it. That's the Lebanese law :). Most of the times you end up choosing the latter option because your "3adalat" are not good enough. Then you have the noise coming from the street "standers" and "sitters" as you walk by, horrific. Your "3adalat" won't help you much there coz the dal3ouna singers on the sides usually come in bunches. So, as you wait for the state laws, use some cotton for your ears and enjoy your stay.

Well, I'll use this noise-blocking my next time in Lebanon

[Dry Ice]

Good international reference:

Global Property Guide

[Dry Ice]

Plus Properties forays into Lebanese market



Plus Properties, an upcoming real estate developer in the Middle East, has announced its foray into the Lebanon real estate market with the launch of two luxury residential properties in Solidere’s Downtown Beirut located within Beirut Gate project.

The $200 million Plus Towers (Plus Tower 1 and 2), located only steps away from Beirut’s shopping and entertainment district, will comprise premium 2, 3 and 4 bedroom apartments, duplexes and penthouses, with spaces ranging from 240 sq m to 585 sq m.

In addition to the residential units, the 14-floor towers will each comprise premium retail spaces on the ground and first levels.

The pre-launch offer for Plus Towers (Plus Tower 1 and Plus Towers 2) received an overwhelming response from Lebanese and expatriate international investors with 50 per cent of commercial and residential units getting sold in the first two days netting sales of $95 million, said Georges Chehwane, CEO of Plus Properties.

"The interest evinced by investors and the high volume of sales registered within 48 hours of the project’s launch are evidence of the confidence that the Lebanese and GCC residents have in our company," he commented.

"The overwhelming response we’ve received has increased our belief that Lebanon is quickly reestablishing its reputation as an investment hotspot. We are in the process of obtaining all necessary approvals for the project and hope to begin construction shortly."

"We believe that the project will be a resounding success mainly due to its incredible design and the expert involvement and guidance of Solidere," Chehwane added.

Chehwane said Plus Properties also had plans to develop 14 residential towers in the UAE in the coming months.

Designed by US-based Arquitectonica, Plus Tower 1 and 2 will feature a range of world-class amenities and leisure facilities.

Plus Properties has signed a contract with local engineering company Erga to oversee the construction of the project.

The penthouses each come with private terraces and offer panoramic views of the city. The project will be developed according to the international standards stipulated by Solidere.

"About 75 per cent of the investors of Plus Towers were Lebanese nationals and 25 percent were from the GCC. The end-use investments comprised 65 percent of total sales, while 35 percent of the purchases were for investment purposes," he added.

TradeArabia News Service

[Dry Ice]

Investment supremo touts billions in property sales - mosty to non-residents
Saudi, Kuwaiti and Emirati nationals gobble up real estate

By Osama Habib
Daily Star staff
Wednesday, October 15, 2008



BEIRUT: More than $4 billion worth of properties were sold in Lebanon in the first eight months of 2008 and the figure is expected to reach $5 billion by year-end, the head of the Investment Development Authority of Lebanon (IDAL) said Tuesday. "The policies of the central bank during the political and security crisis have apparently paid off as Lebanon started attracting funds form the Arab states. Some of this cash went directly into the real estate sector," Nabil Itani told The Daily Star.

In 2007, close to $4.3 billion worth of properties were sold, mostly in Beirut and Mount Lebanon. These transactions, according to brokers, pushed the price of property in the capital up by more than 30 percent.

Despite many of the transactions' having been paid for by non-residents, they cannot be classified as foreign direct investment (FDI) because buying or selling a piece of land does not, in itself, not create jobs.

IDAL was created by the government to offer tax incentives to investors and reduce routine paper work for companies and individuals seeking to launch a project in the country.

"There is an unusual appetite for properties in Lebanon and if the demand continues at the same pace then we will definitely exceed transactions that took place in 2007," Itani said.

He said that Saudi, Kuwaiti and UAE nationals were among the main real estate investors this year, describing this as a clear indication that Arab investors's confidence in Lebanon was being restored.

More

[Dry Ice]

إرتفاع اسعار العقارات يقود الى ازمة إجتماعية ويساهم في إنتقال الضغط السكاني الى خارج العاصمة



كتبت منى غيث زيدوني:

ارتفعت أسعار الشقق السكنية في لبنان عموماً وبيروت خصوصاً بنسبة 30% في النصف الأول من العام الجاري في وقت يشهد قطاع العقارات حيوية وطلباً متزايداً على الشقق السكنية الجاهزة مدعوماً بإقبال المستثمرين، إذ أن 50% من مخزون الشقق المشيدة بيعت للمغتربين اللبنانيين. ويجمع الخبراء على أن كلفة الشقق التي ترتب أعباء اجتماعية خطيرة سببها تضخم مفتعل من تجار البناء المتذرعين بارتفاع كلفة البناء.

ويقول مدير عام إحدى المؤسسات للاستشارات العقاربة (لم يذكر اسمه) رداً على ما يُشاع عن ارتفاع كلفة البناء ومدى انعكاسه على أسعار الشقق السكنية إن (جشع المطورين العقاريين يؤدي الى ارتفاع أسعار الشقق السكنية بشكل غير طبيعي).

ورأى أن هناك تضخيماً لحجم ارتفاع أسعار المواد التي تدخل في البناء وهي أصبحت بمثابة ذريعة لرفع الأسعار بنسبة لا تتوازن مع نسبة الغلاء.

وبحسب بعض الخبراء في المنتدي الاقتصادي تحت عنوان (القطاعات الحقيقية والقطاع العقاري أي نمو أي فقاعة) والذي عقدته مؤسسة (داتا أند انفستمنت)، فإن رفع أسعار الشقق بالنسب التي تحصل اليوم بناء على ارتفاع كلفة مواد البناء هو غير مبرر.

كما رأوا أن لا أحد يريد التدخل في حرية السوق لكن الطلب الحالي على الشقق يدفع باتجاه ارتفاعها بشكل غير طبيعي وسيؤدي الى نتائج اجتماعية خطيرة وضخمة إذ أنه يخلق ضغطاً على الشرائح الاجتماعية التي لا يمكنها أن تتحمل تسديد ايجار أو ثمن شقة سكنية.

وأوضحوا أن خيارات الزبائن تقلصت بنسبة كبيرة مع ارتفاع الأسعار فالميزانية المرصودة بقيمة 300 ألف دولار لشراء شقة بمساحة 250 متراً في عام 2004 تراجعت قيمتها الحالية الى شراء مساحة 150 متراً مربعاً على الأكثر. ولذلك فإن الطلب يتركز على الشقق التي لا تتجاوز مساحتها 200 متر مربع.

وبحسب البحث الأخير الذي قام به خبير التطوير العقاري والمدير العام لمؤسسة رجا مكارم للاستشارات العقارية فإن الزيادة في أسعار المواد الأولية للبناء بنسبة 22 في المئة تؤثر بنسبة 7 في المئة فقط في كلفة الشقة السكنية أي أن تضخم الأسعار الحالي بشكل غير طبيعي ليس له مبرر منطقي، فالسوق تحدد السعر وفق العرض والطلب فإذا كان هناك بيع مسبق يرتفع السعر بنسبة 15 في المئة ولكن هامش الربح لا يتجاوز كثيراً سعر الفائدة الدائنة بالليرة (12 في المئة). فالمتوسط السنوي هو بحدود 15 في المئة.

في المقابل، رأى ايلي صوما، رئيس جمعية تجار ومنشئي الأبنية، أن كلفة العقارات في لبنان لا تزال مقبولة نسبة الى أسواق الدول المحيطة مشيراً الى أن أسعار الشقق تضاعفت 4 مرات في سوريا و9 مرات في الأردن.

ويذكر في هذا الصدد أن سعر المتر المربع الواحد في سوليدير وسط بيروت بلغ خمسة آلاف دولار أميركي بعدما كان ثلاثة آلاف دولار عام .2005

وقد عملت الحكومة اللبنانية خلال الأعوام القليلة الماضية على تأمين مناخ جديد للمستثمرين. وفي هذا الاطار، منح القانون اللبناني المستثمرين حوافز عدة منها خفض رسم التسجيل العقاري ورسوم الفرز من 16 في المئة الى 8.5 في المئة وتخفيض رسوم رخص البناء وإعفاء المشاريع الجديدة التي لا تتعدى قيمتها 20 مليون دولار من الضرائب لفترة محددة.

كما يذكر أن قانون تملك الأجانب يجيز تملك ثلاثة آلاف متر مربع من الأراضي من دون الحاجة الى مرسوم وقد استقطبت السوق العقارية في لبنان استثمارات كبيرة لا سيما من المستثمرين العرب. كما يذكر أن حجم الاستثمارات الكويتية في لبنان بلغ نحو أربعة مليارات دولار أميركي معظمها في قطاع العقارات والفنادق.


أرقام وإحصاءات

وفي إحدى الحلقات التلفزيونية حول ارتفاع أسعار العقارات وحيث تم استقبال خبراء في هذا الصدد تبين أن في لبنان (خرج مارد قطاع العقارات من قمقمه بعد هدوء الأوضاع السياسية لتشهد أسعاره زيادة مفاجئة بـ 30% دفعة واحدة بعدما ارتفعت في الربع الأول من هذا العام بـ 25%).

والملفت أن هذا القطاع في لبنان لم يتأثر كثيراً بالتوترات السابقة بفضل استمرار المغتربين اللبنانيين في الشراء والذين يمثلون 90% من المشترين. وما زاد في ارتفاع الأسعار، ارتفاع قيمة الأراضي الصالحة للبناء، كما ان السوق التهم مائتي ألف شقة هي فائض الطفرة العقارية التي بدأت أوائل التسعينات. والآن، كما يقول الخبراء، كل الشقق مطلوبة.

كما ألقى الخبراء الضوء على أهمية الأمن في لبنان وتأثيره على الاقتصاد المزدهر، وتبين أن عند اهتزاز الأمن تتأرجح غالبية المؤشرات الاقتصادية الا واحداً يبقى محافظاً على ثباته ليعود ويرتفع مع أي انفراج وهو قطاع العقارات الذي يوصف بالاستثمار الأكثر أمناً في البلاد، وهو قطاع شهد في العام الماضي نمواً راوح ما بين 25% و30% على الرغم من أن الأزمة السياسية بلغت حداً كبيراً من التوتر.

ويتوقع عاملون في قطاع العقارات المبنية والأراضي أن تسجل الأسعار ارتفاعاً مماثلاً على الأقل خلال العام الحالي، ارتفاعاً تحوّل الى أمر محتوم يرده البعض الى توقيع اتفاق الدوحة بين الموالاة والمعارضة.

وقد أكد الخبراء أن نحو مائتي مشروع سكني حالياً أي بمجموع مليون متر مربع تقريباً يتم بيعهم على الخريطة، أي أن سوق المبيع المسبق مرتفع جداً.

كما أكدوا وجود طلب محلي متزايد على الشقق السكنية الصغيرة والمتوسطة وطلب خليجي على العقارات الفخمة والأراضي في العاصمة ومناطق الاصطياف اضافة الى حركة بيع وشراء ناشطة يقوم بها المغتربون وهي من العناصر الأساسية للارتفاع المستمر في أسعار العقارات، يضاف اليها ارتفاع أسعار مواد البناء الأولية بمعدل يفوق 22%، وذلك العام الماضي.

وبالنسبة لأسعار مواد البناء فقد تبين أيضاً أنها ارتفعت بحدود 22% مقارنة بالعام الماضي وهي تشكل انعكاساً بنسبة 7% أو 8% على أسعار بيع الشقق الفعلي وذلك بسبب الطلب الذي يرتفع تدريجياً.

من جهته، المحلل الاقتصادي غازي وزني، أشار الى أن أسعار العقارات خلال الصيف شهدت ارتفاعاً الى مستويات قياسية فقد بلغت قيمة العقارات المباعة في عام 2007، نحو 4.3 مليار دولار تقريباً. وكانت غالبية المشتريات تتم من قبل اللبنانيين المقيمين وغير المقيمين، أما في العام 2008، فإضافة الى استثمارات اللبنانيين المقيمين وغير المقيمين. توجد استثمارات من قبل الخليجيين الذين يتوقون للمجيء الى لبنان، لذلك يتوقع أن تفوق الاستثمارات الخليجية للعام 2008، 3.5 مليار دولار اضافة الى استثمارات من قبل اللبنانيين. ولذلك يتوقع حصول فورة عقارية قوية جداً وارتفاعات شديدة لأسعار العقارات.

وعن السبب الاقتصادي وراء ارتفاع أسعار العقارات التي حثت اللبنانيين على الانتقال بعيداً عن بيروت يقول وزني: من دون شك عنصر المضاربة هو عنصر أساسي من ناحية الارتفاعات الجنونية أو القياسية التي سجلت في لبنان في السنتين الأخيرتين، وهذه المضاربة لها أسباب متعددة أولاً محدودية حجم الأراضي في لبنان، أن الأراضي التي يحتاجها المستثمرون محدودة من ناحية عددها أو حجمها. والسبب الثاني هو مقارنة الأسعار العقارية في لبنان بالدول المجاورة إن من ناحية سوريا أو الأردن أو الدول الأخرى. فما زالت الأسعار في بيروت متدنية مقارنة مع الدول المجاورة، لذلك يعتقد المشترون أنها فرصة ملائمة لهم، وثالثاً لا يوجد في لبنان قيود من قبل الحكومة كالسياسة النقدية التي تفرض على المصرف لحجم أو تحديد القروض العقارية والتي يمكن أن تؤدي الى تخفيف الارتفاعات أي توجد حرية في هذا الإطار.

وأضاف وزني: نحن كاقتصاديين نقترح على الحكومة من أجل ضبط السوق استحداث ضريبة على التحسين العقاري، هذه الضريبة التي يدفعها المستثمر وليس الشاري، وهذه امكانية تساهم في تخفيف العبء الضريبي.

[Dry Ice]

Multiple factors figure to let air of out Lebanese real estate
'The buyers will insist on lower prices'

By Osama Habib
Daily Star staff
Friday, October 31, 2008



BEIRUT: Economists and real-estate brokers predicted on Thursday a drop or at least a freeze in the prices of properties in Lebanon due to the global credit crunch, a fall in the prices of building materials and an expected reduction in remittances from Lebanese expatriates working in the Gulf Arab states.

"Naturally the prices of properties will either drop or stop growing. Apart from the economic situation in the Gulf states, the cost of building materials have fallen," Ghassan Diebah, a professor of economic and finance at the Lebanese American University, told The Daily Star.

Before the credit crunch in the United States and Europe, Lebanon saw huge demand for homes in Beirut and Mount Lebanon in the first six months of this year. According to the Investment Development Authority of Lebanon, more than $4.3 billion worth of properties were sold in Lebanon in 2007.

Prices of apartments in Beirut and some parts of Mount Lebanon rose by an average of 30 percent in the first seven months of this year.

In the Beirut neighborhood of Achrafieh, the price of a square meter of property in a building rose from $1,200 to more than $2,500 in the first seven months of this year.

In the Beirut Central District, better know as Solidere, the price of a square meter in a building is $6,000, compared to $3,500 a year ago.

Brokers said some prices have been set artificially by the developers on the grounds that the cost of building materials such as steel rose sharply.

"The actual cost of steel does not represent more than 7 percent of the total cost of a constructed building," explained Elie Harb, the general manager of Coldwell Banker in Lebanon. "Well then, what will the developers say now after the prices of steel fell in the international markets?"

He added that property sales have already started to fall.

"The overall retail sales of properties in Lebanon fell by 7.6 percent in August-September, and in Beirut alone it fell by a little more than 3 percent," Harb said.

Diebah pointed out that remittances from Lebanese expatriates might fall if a recession hits the oil-rich Gulf states.

"If this happens then the demand for apartments and land will fall in the future," he said.

He added that speculators have played a major role in driving up the prices of properties.

Another real-estate consultant said some developers would probably refuse to lower the prices of their properties, even if recession hits the Gulf states and Lebanon.

"Some of the developers will stick to their guns because they believe that the recession will end next year. But I can guarantee one thing: The buyers will insist on lower prices for the houses or lands that they hope to buy," the consultant said.

He admitted that his firm had not registered any sales in the past two weeks in Beirut.

Diebah said that there has been an illusion in Lebanon that developers can make quick and immense fortune from the sales of properties.

"There is an assumption that Lebanon is very small and because of that the demand will exceed the supply. This assumption is based on false hopes,' he said.

Credit Libanais said in a report on real estate in Lebanon that the demand for properties has risen significantly in the past two years.

But the report said that a significant percentage of the latest real-estate purchasing spree was done on a speculative basis, dragging real estate prices to unprecedented levels to an extent that many real estate properties were overpriced.

The report added that that the latest surge in demand drove prices up exorbitantly, making new residential apartments in Beirut unaffordable for middle-income Lebanese.

[fidelio]

Many of the building contractors actually went on a shopping spree during the rise of costs in building materials. These contractors will eventually be reluctant in significantly reducing their prices.
The housing market is already in a freeze state and i believe prices will keep their current footing for some time.