Real Estate in Lebanon

[Dry Ice]

Originally Posted by Dalzi

Everything's gone up; blame China lol. The people in Lebanon are mostly overpaying, but they're doing so for fear of having to pay even more later. So, if thinking of buying something, do it now. I don't understand why Sirius would sell now, unless he intends to buy something esle...

Why would some or many Lebanese buy in their home country if they're not going to live there in the short/medium term... While I understand the fact that they might do so because of a hedging on future price increases, there is also the time value of the money they're investing in properties that they are not using (unless they rent it and that's also subject to discussion).

[Aroma]

Originally Posted by Dry Ice

Is there really less supply? Are people unable to find available flats?

I think it's pretty much a bubble and while a price increase is warranted, however it should not be to the extent that we're witnessing; I certainly hope that people are not overpaying for their properties..

Ur worries are legitimate and reasonable!the properties are over-priced,not bc of their portfolio,but bc of external reasons. The expatriates are themselves causing this push in prices,refer to Dalzi's post expats believe they should buy now, bc they think prices will rise further...and this is the main reason for the hike in prices.

[Dalzi]

Originally Posted by Dry Ice

Why would some or many Lebanese buy in their home country if they're not going to live there in the short/medium term...

For holidays :D. It's also building some sort of connection with your homeland. Shou? fi ta7t 2idak shi mrattab? :D

While I understand the fact that they might do so because of a hedging on future price increases, there is also the time value of the money they're investing in properties that they are not using (unless they rent it and that's also subject to discussion).

A Lebanese who doesn't own anything in Lebanon ... How does that sound? Ridiculous to say the least. You need to possess .

[Ptah]

Good topic Dry Ice.
I am looking for a house in Beirut or Bchamoun, I heard that the prices in a good area in Beirut are minimum 200K USD. What about Bchamoun, is it that far from BEirut? What about the prices there? Any ideas?

[Dry Ice]

Originally Posted by Ptah

Good topic Dry Ice.
I am looking for a house in Beirut or Bchamoun, I heard that the prices in a good area in Beirut are minimum 200K USD. What about Bchamoun, is it that far from BEirut? What about the prices there? Any ideas?

Ptah, Bchamoun is 15 Km from downtown Beirut and one can easily reach it via the new airport road..

For a sample of prices, check this out:

Ref 1

Ref 2

[Dry Ice]

A listing of Real Estate websites in Lebanon:

Sodeco Gestion

Operators

Projects Development

Antoine N. Abou Rizk

Rahbani & Partners

Immoplus

Hayek Group

Balawaseet

Cedars Real Estate

Al Ikaria Real Estate

[Claudia]

Originally Posted by Dry Ice

A listing of Real Estate websites in Lebanon:

Sodeco Gestion

Operators

Projects Development

Antoine N. Abou Rizk

Rahbani & Partners

Immoplus

Hayek Group

Balawaseet

Cedars Real Estate

Al Ikaria Real Estate

Thank you very much, Dry Ice, for your post. Your information is very helpful for me.

My question is: how are the majority of appartments in Beirut in question of the noise? Do you hear too much noise from your neighbours?! Is there any anti-noise law in Lebanon?

[Dry Ice]

Originally Posted by Claudia

Thank you very much, Dry Ice, for your post. Your information is very helpful for me.

My question is: how are the majority of appartments in Beirut in question of the noise? Do you hear too much noise from your neighbours?! Is there any anti-noise law in Lebanon?

Claudia, you have generally two types of noises in this country.

(1) Noise from the street and (2) Noise from your neighbours as you rightly put it. Both are quite volatile and aren't effectively subjected to any anti-noise law, better choose carefully.

[Claudia]

Originally Posted by Dry Ice

Claudia, you have generally two types of noises in this country.

(1) Noise from the street and (2) Noise from your neighbours as you rightly put it. Both are quite volatile and aren't effectively subjected to any anti-noise law, better choose carefully.

I was more concerned with the noise from the neighbours I just hate it and for the time I spent in beirut, I could see this kind of noise happens a lot. Not in all areas, though. I spent a night in the house of a friend of my family and I almost couldn't sleep. Children and women sreaming, men jumping all night. Maybe I'll spend some months in Lebanon in next year and I think your post will give me a big help.

I just hope the Lebanese government change the non existent noise laws. I thought I was sleeping in the jungle!

[Dry Ice]

لبنان في قلب الأزمة العقاريّة

«الفقاعة العقارية» ترتسم ملامحها في لبنان منذ فترة، وانفجارها يبدو «حتمياً»، وهو سيطال معيشة المواطنين، كما القطاعات الاقتصادية ولن تكون المصارف في منأى عن النتائج السلبية... في حين أن الحكومة ما انفكت تشجع المال النفطي نحو العقارات من دون ضرائب تفيد منها الخزينة وتكبح جماح الهجوم الخطير!

رشا أبو زكي

تشهد قروض السكن المقدمة من المصارف التجارية وحدها ارتفاعاً ملحوظاً بحسب مصادر مصرفية، إذ ارتفعت بين عامي 2006 و2007 بنسبة 20,03 في المئة، فيما ارتفعت بين أيار 2007 وأيار 2008 حوالى 28,64 في المئة! أسعار متر الهواء في بيروت ارتفعت من مطلع عام 2008 حتى تموز الحالي 40 في المئة، ليصل متوسطه إلى 1500 دولار، بعدما كان الارتفاع خلال السنوات الأخيرة الماضية يسجل زيادة لا تتعدى 30 في المئة سنوياً. وتوقع مسؤول في شركة رامكو العقارية كريم مكارم أن ترتفع الأسعار نحو 60 في المئة حتى نهاية عام 2008!... ومستويات الأسعار الفلكية للعقارات والأراضي، تترافق مع تراجع متسارع للقدرات الشرائية للمواطنين، يدعمه ارتفاع بدلات الإيجار حوالى 20 في المئة سنوياً منذ عام 2006، وسعي أصحاب الأراضي والأبنية إلى استرداد أملاكهم سعياً إلى بيعها بمردود مرتفع!
إنها بوادر تكوّن «الفقاعة» إذن، ومن لا يعرف الفقاعة العقارية، فهي تعرّف بأنها «الارتفاع الحاد في أسعار العقار إلى مستوى لا يمكن دعمه بالعوامل الاقتصادية الأساسية، مثل الدخل، ما يؤدي إلى توقف مسار الارتفاع عند حدود معينة، ليعود إلى الانخفاض بسرعة. ويمكن النظر في إمكان تكوّن فقاعة العقار من خلال مقارنة أسعار الوحدات السكنية مع قدرة الناس الشرائية»... وانفجار الفقاعة يؤدي إلى كارثة تبدأ بعدم قدرة المواطنين على سداد أقساطهم المصرفية، وخسارتهم لرهونهم العقارية، وصولاً إلى أزمة مصرفية ناجمة عن عدم القدرة على تحصيل هذه الأقساط، وما يتبع ذلك من انهيارات في القطاعات الاقتصادية التي تعاني أصلاً من الهشاشة والوهن في لبنان!


■ نحو الانهيار القطاعي

وقد أصبحت أرضية لبنان صالحة لاجتذاب الفقاعة، إذ إن أسعار النفط المرتفعة تصيب هذا البلد بسهمين متوازيين: سهم زيادة التضخم وارتفاع أسعار المحروقات إلى مستويات قياسية والانخفاض الحاد في القدرة الشرائية من جهة، وسهم وفرة السيولة في البلدان النفطية وما نتج منها من هجوم الودائع المصرفية التي تحتاج إلى توظيف في قروض السكن والاستهلاك، وهجوم الاستثمارات العقارية العربية والاغترابية إلى لبنان من جهة أخرى. والنتيجة أن الفورة النفطية تستهدف القطاع العقاري في لبنان لتضرب في المقابل جميع القطاعات الاقتصادية الأخرى المتأثرة سلباً بارتفاع أسعار النفط.

ويشرّح الخبير الاقتصادي شربل نحاس بوادر الأزمة، إذ يشير إلى أن ارتفاع سعر الأرض يرفع كلفة الإنتاج الزراعي وإيجار المحال التجارية، كذلك يدخل سعر الأرض في كلفة المنشآت العامة وعندما ترتفع أسعار الأراضي، تتأثر كل الأمور الأساسية في الحياة اليومية للمواطنين وللقطاعات الاقتصادية. وغالباً ما ترتفع أسعار الأراضي، لأن مردود الأنشطة التي يمكن إقامتها على الأرض قد ارتفع، إلا أن ما يحدث في لبنان هو أن ارتفاع الأسعار ليس ناتجاً من ارتفاع في الإنتاجية الاقتصادية، بل العكس، فارتفاع أسعار الأراضي سيضرب النمو الاقتصادي لعدد كبير من القطاعات الأساسية بسبب ارتفاع أكلافها المرتبطة بسعر الأرض. ويضيف نحاس أنه يوجد صناعيون يستعجلون إقفال مصانعهم لبيع الأرض، ما يوفر لهم مردوداً مرتفعاً لا يمكنهم توفيره من إنتاج معاملهم. وهذا الموضوع ينعكس على اليد العاملة وارتفاع نسبة البطالة

وتسجّل أسعار الأراضي ارتفاعات متتالية وبوتيرة متسارعة، وهي ليست ظاهرة ظرفية، وتأثيرها السلبي يمكن أن يدمر الوضعية الاقتصادية اللبنانية في المستقبل. ويلفت نحاس إلى أن من غير الطبيعي، ألّا يكون هناك أية ضوابط لعملية شراء الأراضي، وأن لا تفرض الدولة ضرائب عقارية تكبح الفورة القائمة، فالمسؤولون يتغافلون عن إقرار المخطط العام التوجيهي للأراضي، بحيث تُعَدُّ جميع الأراضي صالحة للبناء، ما يرفع أسعار جميع العقارات في جميع المناطق الجغرافية.


■ العقار والأسعار... علاقة سببيّة

البعض يصرّ على إيجابيات ارتفاع أسعار العقارات، وهذا ما يرفضه مدير مؤسسة البحوث والاستشارات، كمال حمدان، الذي يؤكد أن الأضرار التي تنتج من هذا الواقع كبيرة، وخصوصاً على الصعيدين الاقتصادي والاجتماعي، إذ إن ارتفاع أسعار العقارات ينعكس بشكل مباشر وغير مباشر على المستوى العام للأسعار، وإن كانت موجات الارتفاع تمتد زمنياً، بحيث تستمر تفاعلاتها لفترة زمنية طويلة. وما يعزز هذا الرأي أن الكثيرين من العملاء الاقتصاديين، ولا سيما غير المعنيين بالاستثمار العقاري يجدون أنفسهم متضررين من ارتفاع أسعار العقار، فيميلون بالتالي نحو إعادة النظر في معدلات الربح في النشاطات الاقتصادية التي يتركزون فيها. كذلك تطال هذه الانعكاسات عقود الإيجارات الجديدة والعقود القابلة للتجديد، فالارتفاع يضغط في اتجاه تصحيح مستويات بدلات الإيجار، التي تطال خصوصاً الداخلين الجدد إلى سوق الإيجار، وهم الشباب الجامعيون، ومن هم في أعمار الزواج، وهؤلاء يجدون أنفسهم مضطرين لتخصيص جزء كبير من دخلهم لدفع بدلات الإيجار، فضلاً عن أن ارتفاع أسعار العقارات يعزز الخلل في بنية الاستثمار، بسبب الانحياز الاستثماري نحو العقار. وهذا النسق من الاستثمار لا يفتح أبواباً جديدة لفرص العمل والقيم المضافة القادرة على تطوير الاقتصاد، إذ إن الانتفاخ في الاستثمار العقاري يعني ضموراً نسبياً في أنواع أخرى من الاستثمار أكثر رقياً وأكثر توليداً للقيم المضافة وفرص العمل

ونتيجة مجمل هذه العوامل فإن هذا النوع من النتائج من شأنه أن يعزز الخلل في توزيع الثروة الوطنية والناتج المحلي بين العملاء الاقتصاديين. وهذا لا يحصل بين يوم وآخر، بل ينتظر اكتمال المفاعيل الآتية من هذه الفورة.